Ef þú ert á markaðnum fyrir nýtt heimili, áttarðu þig líklega á mikilvægi þess að hafa traust lánshæfiseinkunn og viðeigandi útborgun til að geta fengið veð og loka kaupum með góðum árangri. En skilurðu alveg bara hversu gagnrýninn þessir tveir þættir eru orðnir á ofurkeppnishæfum húsnæðismarkaði sem við erum á núna, sem einkennist af húsnæðisskorti og skráir lága vexti?

Hér er mynd af núverandi veruleika um alla þjóðina: Meðaltal útborgunar á topp 11 samkeppnishæstu borgum í Bandaríkjunum er 21 prósent samkvæmt nýrri rannsókn LendingTree . Sums staðar, eins og San Jose, Kaliforníu; Hartford, Connecticut og Cleveland, Ohio, útborgun upp á 22 og 23 prósent er meðaltal á staðnum. Ennfremur hafa yfirþyrmandi 73 prósent kaupenda í þessum samkeppnishverfum lánshæfiseinkunn að minnsta kosti 720.

Með öðrum orðum, þetta er ekki þinn dæmigerði rodeo. Ef þú vilt ná árangri við að lenda draumahúsinu þínu (eða lenda heimili, tímabil), þá er best að hafa fjárhaginn þinn í toppformi.

'Á rauðglóandi markaðnum í dag gerast tilboðastríð innan klukkustundir af heimili sem fer á markað. Væntanlegir kaupendur þurfa að grípa til skapandi aðferða til að skera sig úr samkeppninni, “segir Mark Washburn, fasteignasali með Íbúðaverslun Napólí .

Þú vilt hafa athugasemdir Washburn í huga sérstaklega ef þú býrð í borgunum þremur með í samkeppnishæfustu húsnæðismarkaðir, sem samkvæmt skýrslu LendingTree eru (raðað í röð) San Jose, Kaliforníu (meðalútborgun 23,67 prósent; hlutfall kaupenda með lánshæfiseinkunn 720 eða hærra 84 prósent); San Francisco, Kaliforníu, (að meðaltali útborgun 21,43 prósent; hlutfall kaupenda með lánshæfiseinkunn 720 eða hærra 81 prósent) og Raleigh, Norður-Karólínu. (meðaltal útborgunar 20,39 prósent; hlutfall kaupenda með lánshæfiseinkunn 720 eða hærra 70,48 prósent).

Lítum nánar á hvers vegna lánshæfiseinkunn og útborgun eru svo ótrúlega mikilvæg á heitustu stöðum þjóðarinnar og hvernig á að koma þeim í lag áður en þú byrjar á heimiliskaupferlið.

Tengd atriði

Hvers vegna þessir tveir þættir hafa fengið svona mikla þýðingu

Í meginatriðum snýst þetta niður í þessu: Á ofurkeppnishæfum markaði geta seljendur verið ofstækisfullir og valið tilboðið sem þeir eru best sáttir við, sem felur í sér að velja tilboðið sem gæti gert þá að flestir peninga og að þeir séu öruggastir munu lokast með góðum árangri án þess að hiksta eða falla úr greiðslufyrirtæki.

Á ofur-samkeppnismarkaði verður kaupandinn að gera einmitt það ... keppa, segir Daren Herzberg, löggiltur fasteignasali með Babst + Herzberg frá New York. Seljandi hefur tvö markmið þegar hann velur kaupanda - hæsta verð og lægsta áhætta.

eplasafi edik fjarlægir aldursblett

Flestir íbúðarkaupendur fá fyrirfram samþykki fyrir veði frá lánveitanda til að fjármagna meginhluta fasteignakaupa. Og sölusamningurinn verður háð því að kaupandinn tryggi að lokum það veð ef tilboð þeirra er samþykkt af seljanda. Ef tilvonandi kaupandi fær ekki samþykki fyrir því veði geta þeir hins vegar sagt upp kaupsamningnum og skilið húsnæðis seljandann eftir.

Þegar íbúðarkaupandi er með sterka eða háa útborgun og sanngjarna lánshæfiseinkunn gefur það forsendu að kaupandinn geti þægilega séð um veðið og ef tilboði þeirra er tekið, þá falli þeir kannski ekki í greiðslu, segir Chantay Bridges, um EXP fasteign í Los Angeles . Það síðasta sem seljandi vill er að byrja með kaupanda og síðar komast að því að fyrirfram samþykki þeirra breyttist aldrei í samþykki [og] þeir geta ekki keypt húsið.

Ryan McPartland, aðal- og veðráðgjafi hjá Mortgage Acuity, segir innan um slíkan bakgrunn að það sé útborgun sem skiptir mestu máli, sérstaklega alvarleg peningainnborgun.

Almenna hugsunarferlið er, því meiri peninga sem þú ert tilbúinn að leggja niður, því meiri skinn sem þú hefur í leiknum, því sterkari verður kaupandinn, segir McPartland. Stærri útborgun er venjulega til marks um hæfari og alvarlegri kaupendur. Hæfni til að spara mikla peninga talar mjög um fjárhagslegan styrk kaupenda og ábyrgð. Augljóslega er þetta ekki alltaf raunin, í flestum tilfellum er það.

Þessi hugsunarháttur er sérstaklega sannur þegar kemur að alvöru peningainnborgun, sem er sú innborgun sem hugsanlegur kaupandi leggur niður áður en hann lokar á hús til að sýna fram á að þeim sé alvara með að kaupa.

Ef kaupandinn uppfyllir ekki samningsbundnar kröfur sínar hvað varðar að tryggja veðskuldbindingu innan umsamins tíma, getur seljandinn haldið alvöru peningainnborgun kaupandans. Því stærri sem raunveruleg innborgun er, því meira er kaupandinn í áhættu og því minni er seljandinn í hættu. Því lægri áhætta sem seljandinn hefur, því meira aðlaðandi tilboðið, bætir McPartland við.

Svo, allt skýrir það hvers vegna innlán hafa tekið verulegt vægi. En hvað með lánshæfiseinkunn, spyrðu? Það eru margar ástæður fyrir því að lánshæfiseinkunn skiptir máli en hér er ein sérstaklega mikilvæg athugun.

hvaða lit handklæði ætti ég að kaupa

Gott lánstraust skilar sér í fleiri lánavörum sem íbúðakaupendur geta valið um, segir Mark Meyerdirk, aðalmiðlari í Wahsington D.C. Borgarmiðlari . Og þegar seljendur heima hafa úr ótal tilboðum að velja, munu umboðsmenn þeirra forgangsraða oft af fjárhagslegum styrk kaupanda með því að taka tillit til fjármögnunar kaupanda gerð .

Ef peningatilboð eru sett til hliðar eru kaupendur sem nota hefðbundna fjármögnun ákjósanlegri en FHA eða VA lán, segir Meyerdirk. Þannig að kaupandi sem hefur getu til að „verða venjulegur“ hefur meiri möguleika á árangri þegar hann keppir við aðra kaupendur.

Leiðir til að aðgreina þig frá keppninni

Í ljósi þessa veruleika eru ýmsar leiðir til að bæta líkur þínar á því að ná árangri sem íbúðakaupandi, þar á meðal hið augljósa: bæta lánshæfiseinkunn og auka útborgun þína.

Nú er fjöldi lántakenda með gott lánstraust. Vegna þessa er það miklu mikilvægara að standa uppi sem lántaki og viðhalda miklu lánstrausti og miklum efnahagsreikningi, segir Adem Selita, forstjóri og meðstofnandi Skuldaleiðréttingarfélagið .

Sumar bestu leiðirnar til að bæta og viðhalda lánshæfiseinkunn eru meðal annars að lækka eftirstöðvar á hinum ýmsu kreditkortum þínum og lánum, ekki greiða neinar seint og halda hlutfalli skulda / tekna eins lágt og mögulegt er.

Gakktu úr skugga um að þú fáir DTI eins lítið og mögulegt er. Auðveldasta leiðin til að gera þetta er með því að greiða af lánum og skuldbindingum í minna jafnvægi sem geta haft neikvæð áhrif á mánaðarleg útgjöld þín og þar af leiðandi tæknifrv. Reikningarnir sem líklegast verða sökudólgur í þessari atburðarás eru kreditkortareikningar, persónuleg lán, námslán og farartækjalán. Ef þú ert með einhvern af þessum tegundum reikninga og þeir eru tiltölulega nálægt því að vera greiddir skaltu taka aukalega peninga til að greiða þá alveg niður. Þetta mun lækka tekjuvísitöluna og sem aukinn ávinningur hækkar lánshæfiseinkunn þína.

Gerðu peningatilboð

Ef sjóðir þínir eru takmarkalausir (sem er greinilega ekki raunin fyrir alla) gætirðu líka íhugað tilboð í reiðufé sem greinilega hefur orðið mun algengara. Tilboð í reiðufé er nákvæmlega það sem það hljómar - tilboð í reiðufé, sem þýðir að íbúðarkaupandinn mun kaupa eignina án þess að þurfa að tryggja sér veðlán eða aðra fjármögnun.

Ekki kemur á óvart að þessi tilboð eru meira aðlaðandi fyrir seljandann þar sem hættan á að fjármögnun væntanlegs kaupanda detti út er aftur, sem leiðir til hraðari lokunartíma, segir Washburn, frá Naples Condo Boutique. Öll peningatilboð virðast vera í sögulegu hámarki núna, sérstaklega á öðrum heimamörkuðum eins og Napólí, Flórída. Margir kaupendur okkar hafa náð verulegum hagnaði í fjármálasöfnum sínum og eru að færa þennan hagnað yfir í fasteignir.

Með hliðsjón af núverandi markaðsaðstæðum hafa reiðufékaupendur verulegt forskot á hefðbundinn kaupanda sem vill fjármagna íbúðakaup, segir Washburn.

Láttu sönnunargögn fylgja þegar þú gerir tilboð

Mun ódýrari leið til að gera tilboð þitt í hús samkeppnishæfara er að færa sönnun fyrir fjármunum þegar þú býður í hús, segir Meyerdirk hjá Urban Brokers. Þetta þýðir í raun að leggja fram skjöl um fjáreignir þínar, sem hægt er að nota til að staðfesta fjárhagslegan styrk þinn hjá seljanda, sem tryggir þeim að samningurinn muni líklega ekki falla.

Kaupendur geta aukið fjárhagslegan styrk sinn með því að leggja fram sönnun fyrir fjármunum, útskýrir Meyerdirk. Kaupendur sem gera þetta ættu að vera vissir um að láta lífeyrisreikninga fylgja með (miðað við að þeir hafi möguleika á að taka lán gegn þeim) ásamt öllum ávísunum og sparisjóðsfé sem þeir hafa aðgang að.

Víkja frá viðbúnaði

Ein síðasta leiðin til að gera tilboð þitt enn meira aðlaðandi fyrir seljanda er að afsala sér flestum viðbúnaði. Það er enn ein ráðið sem Washburn býður væntanlegum íbúðakaupendum sínum.

Eina leiðin til að keppa er að hafa sem fæsta viðbúnað í tilboðinu, útskýrir hann. Viðbúnaður er skilyrði sem þarf að uppfylla áður en kaupandi heldur áfram. Til dæmis getur tilboð kaupanda verið háð því að kaupandi selji hús sitt, eða mat á húsnæðisvirði seljanda eða sé háð jákvæðri skoðun á fasteigninni.

Almennt segir Washburn viðskiptavinum sínum að segja aldrei frá viðbragði við skoðun og af góðum ástæðum. Að gera það eins og getur leitt til óþægilegra óvart fyrir kaupandann í formi efnislegrar viðgerðar sem hugsanlega þarf að fara fram á veginn ef húsið á í skipulagsmálum. En sem kaupandi gætirðu íhugað að afsala þér öðrum ómissandi viðbúnaði.

Markaðurinn í dag þýðir að íbúðarkaupendur þurfa að fara ótrúlega langt til að kaupa húsnæði - en þó að afsala sér að minnsta kosti einni eðlilegri viðbúnað getur það hjálpað þér að standa upp úr, vertu varkár áður en þú heldur áfram með nokkrar af þessum mikilvægu vörnum, segir Washburn.

hvernig á að borða sushi handrúllu