Ef þú átt heimili þitt ertu líklega að fá tölvupóst, póstkort og texta frá staðbundnum fasteignasölum sem myndu bara ást til selja það fyrir þig . Völlur þeirra geta fengið þig til að halda að þú gætir fengið miklu meira fyrir húsið þitt en þú hafðir ímyndað þér - og auðvitað lofa þessir umboðsmenn að sjá um skjóta og ábatasama sölu heimilisins.

besta mjólk fyrir laktósaóþol smábarn

Hér er það sem fasteignasalar eru ekki að segja: Ef þú ætlar að selja, þá er kominn tími til að semja um lægri þóknun frá þeim skráningaraðila. Að semja um þóknun fasteignasala mun spara þér tugþúsundir dollara - og gæti varanlega breytt því hvernig þú höndlar framtíðarsölu.

Hver er þóknun fasteignasala?

Hefð er fyrir því að fasteignasalar rukka 5 prósent til 6 prósent af endanlegu söluverði, þar sem seljandinn greiðir alla þóknunina. Og hefðbundið, the íbúðahúsnæðisiðnaði hefur verið í lagi með þann skáldskap að þjónusta umboðsmanns kaupanda sé 'ókeypis' fyrir kaupandann. Það er skáldskapur vegna þess að kaupandinn greiðir að lokum þóknunina, í gegnum verðið sem greitt er til seljanda. 5 prósentin eða 6 prósentin sem seljandinn gafflar yfir er skipt á fjóra vegu - þar sem skráningaraðili, umboðsmaður kaupanda, skráningarmiðlun og miðlun kaupanda fá allir jafnar upphæðir.

Þóknunin sem seljendur greiða er stór biti af eigin fé þeirra, sérstaklega á rauðglóandi markaði nútímans, þar sem hús seljast nánast sjálf. Þessa dagana ásækja næstum allir kaupendur skráningarsíður á netinu til að kasta sér á ný fáanleg hús, samkvæmt rannsóknum frá Landssamband fasteignasala (NAR), stærsta fagfélag fasteignasala. Svo það er eðlilegt að seljendur spyrji hvers vegna þeir eru að borga svo mikið af eigin fé - þegar markaðurinn sjálfur knýr söluna áfram.

Er samningaþóknun eitthvað nýtt?

Ansi mikið. NAR hefur opinberlega opnað dyrnar fyrir hússeljendur til að semja um þóknun. Samtökin fóru á met í nóvember með ný 'leiðsögn' ætlað að færa skynjun neytenda í átt að verðmæti og samsvarandi greiðslu sem umboðsmenn koma til bæði kaupenda og seljenda. Með öðrum orðum, NAR vill ekki að þú haldir að umboðsmenn þess starfi ókeypis - fyrir neinn.

Sem hluti af leiðsögn sinni hvetur NAR einnig neytendur til að eiga hreinskilnari og opnari viðræður við umboðsmenn sína um þóknunina. Tæknilega hefur það alltaf verið réttur neytenda að semja, en stéttin hefur lengi staðið vörð um hefðbundna gjaldtöku. Nú er opinberlega í lagi að semja - á markaði í dag og á morgun líka.

Leiðbeiningarnar viðurkenna raunveruleika markaðarins í dag og einnig útbreiðslu nýrra fasteignaviðskiptamódela, þar á meðal miðlari með fastagjöld og afslátt, segir forseti NAR, Ron Phipps, sem hefur lengi verið miðlari með aðsetur í Rhode Island.

Hvers vegna — og hvernig — á að semja um þóknun fasteignasala

Ávinningurinn fyrir samningaviðræður getur verið þess virði. Til dæmis, á þriðja ársfjórðungi 2021, hafði meðaleigandi í Bandaríkjunum hagnast 56.700 dala í eigin fé á síðustu 12 mánuðum, skv. veðgagnafyrirtækið CoreLogic .

Hefðbundin 6 prósent þóknun sem greidd var af þessum nýfengnu 56.700 dala myndi taka 3.402 dali úr vasa seljanda. En ef seljandinn samdi um þóknun upp á 4 prósent, sem þýðir 2.268 $, myndu þeir halda 1.134 $ til viðbótar. Bara fyrir að biðja um það.

En hvernig á að spyrja? Með umboðsmenn og heimilisseljendur sem eru svo vanir hefðbundnum 6 prósentum eða 5 prósentum, hvernig opnarðu samtalið, jafnvel þó að NAR hafi brotið ísinn?

Byrjaðu á því að finna miðlara og umboðsmenn sem innihalda verðupplýsingar sem hluta af markaðssetningu þeirra, mælir með Luke Babich, stofnandi Clever, vettvangs í St. selja. Ef umboðsmaðurinn er opinn um hversu mikið hann rukkar, þá er fyrirspurn þín um þóknun þeirra einfaldlega að fylgja eftir.

„NAR er í rauninni bara að viðurkenna það sem helstu umboðsmenn hafa þegar verið að gera,“ segir Babich. 'Skilvirkir umboðsmenn eru tilbúnir til að velta sparnaði til neytenda.'

Nálgast samningaviðræður fyrir það sem það er: að ráða einhvern í vinnu, segir Babich. Verð er einn af mörgum þáttum. Í stað þess að opna „starfsviðtalið“ með því að spyrja hversu mikið umboðsmaðurinn muni gera fyrir minna, gerðu grein fyrir lykilþáttum þínum fyrir velgengni - sérstaklega hraða, verð og þægindi.

„Segðu að þú sért að leita að ráða einhvern á grundvelli margvíslegra þátta, þar á meðal reynslu, tengsl þín við þá og verðið sem þeir bjóða,“ segir Babich. 'Vertu skýr að þú sért að tala við ýmsa umboðsmenn og að þú munt taka nokkra þætti í huga, þar á meðal verð.'

Phipps mælir með því að spyrja hvern og einn af nokkrum umsækjendum um hver sérkenni þeirra séu, ekki bara kostnaðurinn. Það mun vera afar dýrmætt,“ segir hann, „vegna þess að sumir neytendur gætu þurft minna fjármagn og sumir þurfa meira, sérstaklega seljendur í fyrsta skipti.

Safnaðu lykilmælingum frá hverjum umboðsmanni sem þú tekur viðtal við, þar á meðal meðaltíma sem það tekur fyrir þá að selja húsin sem þeir skrá (þekkt sem „dagar á markaði“) og hversu mikið húsin sem þeir skrá selja raunverulega fyrir miðað við upphaflegt uppsett verð (þekkt sem „hlutfall söluverðs og uppsetts verðs“). Og vertu viss um að skjalfesta þóknunina í skráningarsamningnum svo hún sé í samræmi við ríkislög, sem banna endurgreiðslur undir borðinu.

Vertu tilbúinn með gagntilboð sem sanna að þú ert tilbúinn að gefa og taka, ráðleggur Babich. Þetta gæti þýtt að bjóðast til að vinna smá aukavinnu, eins og að safna skjölum sem þarf til að selja eða markaðssetja húsið í gegnum samfélagsmiðla í hverfinu og hópa sem gætu ekki fagnað beinni boð umboðsmanns.

Leggðu áherslu á að þú og umboðsmaðurinn séuð á sömu hlið, segir Babich. Að bjóða til að skrifa áritun sem umboðsmaðurinn getur notað eftir að húsið selst sýnir að þú skilur „hvernig á að samræma hagsmuni þína við umboðsmanninn,“ segir hann.

Þú gætir jafnvel vitnað í leiðbeiningar NAR sem sönnun þess að hreinskilin umræða um framkvæmdastjórnina sé hið nýja eðlilega. „Besta leiðin til að styrkja neytendur er ekki að skera fagfólk út úr viðskiptunum – heldur að veita neytendum upplýsingarnar til að vera þeirra eigin talsmenn,“ segir Babich.