Ef þú ert á markaðnum fyrir nýtt heimili, áttarðu þig líklega nú þegar á mikilvægi þess að hafa traust lánstraust og ágætis útborgun til að eiga rétt á veðláni og ganga frá kaupum. En skilurðu alveg bara hversu gagnrýnin þessir tveir þættir eru orðnir á þeim ofursamkeppnishæfa húsnæðismarkaði sem við erum á núna, sem einkennist af húsnæðisskorti og metlágum vöxtum?

Laxuppskriftir fyrir fólk sem líkar ekki lax

Hér er skyndimynd af núverandi veruleika um alla þjóðina: Meðalútborgun í efstu 11 samkeppnishæfustu borgum Bandaríkjanna er 21 prósent samkvæmt nýrri rannsókn LendingTree . Sums staðar, eins og San Jose, Kaliforníu; Hartford, Connecticut og Cleveland, Ohio, eru 22 og 23 prósent útborganir staðbundið meðaltal. Ennfremur hafa yfirþyrmandi 73 prósent kaupenda í þessum samkeppnisstöðvum lánshæfiseinkunn að minnsta kosti 720.

Með öðrum orðum, þetta er ekki dæmigerður rodeo þinn. Ef þú vilt ná árangri með að lenda draumaheimilinu þínu (eða landa heimili, punktur), þá er best að hafa fjármálin í toppstandi.

„Á hinum rauðglóandi markaði í dag eiga sér stað tilboðsstríð innan klukkustundir af heimili að fara á markað. Væntanlegir kaupendur þurfa að grípa til skapandi aðferða til að skera sig úr samkeppninni,“ segir Mark Washburn, fasteignasali með Naples Condo Boutique .

Þú munt vilja hafa athugasemdir Washburn í huga sérstaklega ef þú býrð í neðanjarðarlestunum þremur með the samkeppnishæfustu húsnæðismarkaðir, sem samkvæmt LendingTree skýrslunni eru (röðuð í röð) San Jose, Kaliforníu (meðalútborgun 23,67 prósent; hlutfall kaupenda með lánstraust 720 eða hærra 84 prósent); San Francisco, Kaliforníu, (meðalútborgun 21,43 prósent; hlutfall kaupenda með lánstraust 720 eða hærra 81 prósent), og Raleigh, Norður-Karólína. (meðalútborgun 20,39 prósent; hlutfall kaupenda með lánstraust 720 eða hærra 70,48 prósent).

Við skulum skoða nánar hvers vegna lánstraust og niðurgreiðsla eru svo ótrúlega mikilvæg á heitustu stöðum þjóðarinnar og hvernig á að koma þeim í lag áður en þú ferð í húsakaupaferli.

Tengd atriði

Hvers vegna þessir tveir þættir hafa tekið svona mikilvægi

Í meginatriðum snýst þetta um þetta: Á ofursamkeppnismarkaði geta seljendur verið mjög vandlátir og valið það tilboð sem þeim hentar best, sem felur í sér að velja tilboðið sem gæti gert þá að flestum peninga og að þeir séu vissir um að þeir muni loka með góðum árangri án þess að hiksta eða falla úr vörslu.

„Á ofursamkeppnismarkaði verður kaupandinn að gera einmitt það...keppa,“ segir Daren Herzberg, löggiltur fasteignasali með Babst + Herzberg frá New York. „Seljandinn hefur tvö markmið þegar hann velur kaupanda—hæsta verð og lægsta áhættu.'

Flestir íbúðakaupendur fá fyrirfram samþykki um veð hjá lánveitanda til að fjármagna megnið af fasteignakaupunum. Og sölusamningurinn verður háður því að kaupandinn tryggi sér að lokum það veð ef tilboð þeirra verður samþykkt af seljanda. Ef væntanlegur kaupandi fær ekki samþykki fyrir því veði, getur hann hins vegar rift kaupsamningnum og látið seljandann eftir í lausu lofti.

„Þegar húsnæðiskaupandi er með sterka eða háa útborgun og sanngjarna lánstraust gefur það þá forsendu að kaupandinn geti með góðu móti séð um húsnæðislánið, og ef tilboði hans verður samþykkt gæti hann ekki fallið úr vörslu,“ segir Chantay Bridges, um EXP Realty í Los Angeles . „Það síðasta sem seljandi vill er að byrja með kaupanda og uppgötva síðar að fyrirframsamþykki þeirra breyttist aldrei í samþykki [og] þeir geta ekki keypt húsið.

Ryan McPartland, skólastjóri og húsnæðislánaráðgjafi Mortgage Acuity, segir í slíku umhverfi að það sé útborgun sem sé mikilvægust, sérstaklega innborgun af alvöru.

„Almenna hugsunarferlið er, því meiri peninga sem þú ert tilbúinn að leggja niður, því meira skinn sem þú hefur í leiknum, því sterkari kaupandi verður þú,“ segir McPartland. „Stærri útborganir eru venjulega til marks um hæfari og alvarlegri kaupendur. Getan til að spara stórar fjárhæðir talar vel um fjárhagslegan styrk og ábyrgð kaupenda. Þetta er greinilega ekki alltaf raunin, en í flestum tilfellum er það svo.'

Þessi hugsunarháttur á sérstaklega við þegar kemur að raunverulegri peningainnstæðu, sem er innborgun sem hugsanlegur kaupandi leggur niður áður en hann lokar húsi til að sýna að þeim sé alvara með að kaupa.

„Ef kaupandi uppfyllir ekki samningsbundnar kröfur um að tryggja veðskuldbindingu innan umsamins tímaramma, getur seljandi haldið eftir raunverulegri peningainnstæðu kaupanda. Því meiri sem alvöru peningainnstæðan er, því meiri áhættu er kaupandinn og því minni er seljandinn í hættu. Því minni sem áhættan er fyrir seljandann, því meira aðlaðandi er tilboðið,“ bætir McPartland við.

Svo allt þetta útskýrir hvers vegna innlán hafa fengið verulegan vægi. En hvað með lánstraust, spyrðu? Það eru margar ástæður fyrir því að lánstraust skiptir máli, en hér er ein sérstaklega mikilvæg athugun.

Gott lánsfé skilar sér í fleiri lánavörum fyrir íbúðakaupendur að velja úr, segir Mark Meyerdirk, aðalmiðlari hjá Wahsington D.C. Borgarmiðlarar . Og þegar íbúðaseljendur hafa úr óteljandi tilboðum að velja munu umboðsmenn þeirra oft forgangsraða eftir fjárhagslegum styrkleika hugsanlegs kaupanda með því að taka tillit til fjármögnunar kaupandans tegund .

„Að leggja reiðufétilboð til hliðar eru kaupendur sem nota hefðbundna fjármögnun ákjósanlega fremur en FHA eða VA lán,“ segir Meyerdirk. „Svo, kaupandi sem hefur getu til að „fara á hefðbundinn hátt“ á betri möguleika á að ná árangri í samkeppni við aðra kaupendur.“

Leiðir til að skilja þig frá samkeppninni

Í ljósi þessa veruleika eru ýmsar leiðir til að bæta líkurnar á að ná árangri sem íbúðakaupandi, þar á meðal hið augljósa: bæta lánstraust þitt og auka útborgun þína.

„Það er fjöldi lántakenda með gott lánsfé núna. Vegna þessa er það orðið miklu mikilvægara að standa sig sem lántakandi og viðhalda miklu lánsfé og frábærum efnahagsreikningi,“ segir Adem Selita, forstjóri og meðstofnandi Lánaafgreiðslufélagið .

Sumar af bestu leiðunum til að bæta og viðhalda lánstraustinu þínu eru að lækka innstæður á hinum ýmsu kreditkortum þínum og lánum, gera engar seingreiðslur og halda heildarskuldahlutfalli þínu (DTI) eins lágu og mögulegt er.

„Gakktu úr skugga um að þú fáir DTI eins lágt og mögulegt er. Auðveldasta leiðin til að gera þetta er með því að greiða upp smærri lán og skuldbindingar sem gætu haft neikvæð áhrif á mánaðarleg útgjöld þín og þar með DTI,“ útskýrir Selita. „Reikningarnar sem líklega verða sökudólgurinn í þessari atburðarás eru kreditkortareikningar, persónuleg lán, námslán og bílalán. Ef þú ert með einhverja af þessum tegundum reikninga og þeir eru tiltölulega nálægt því að vera greiddir upp skaltu taka aukafé til að borga þetta alveg niður. Þetta mun lækka DTI og sem aukinn ávinningur auka lánstraust þitt.'

Gerðu tilboð í reiðufé

Ef fjármunir þínir eru takmarkalausir (sem er greinilega ekki raunin fyrir alla) gætirðu líka íhugað tilboð í reiðufé, sem greinilega er orðið mun algengara. Tilboð í reiðufé er nákvæmlega það sem það hljómar eins og allt reiðufé, sem þýðir að íbúðakaupandinn mun kaupa eignina án þess að þurfa að tryggja sér veðlán eða annars konar fjármögnun.

„Það kemur ekki á óvart að þessi tilboð eru meira aðlaðandi fyrir seljandann þar sem hættan á að fjármögnun væntanlegs kaupanda falli í gegn er eytt, aftur, sem leiðir til hraðari lokunartíma,“ segir Washburn, hjá Naples Condo Boutique. „Öll tilboð í reiðufé virðast vera í sögulegu hámarki núna, sérstaklega á öðrum heimamörkuðum eins og Napólí í Flórída. Margir af kaupendum okkar hafa áttað sig á umtalsverðum hagnaði í fjármálasöfnum sínum og eru að færa þennan hagnað yfir á fasteignir.'

Miðað við núverandi markaðsaðstæður hafa peningakaupendur umtalsverða yfirburði yfir hefðbundinn kaupanda sem vill fjármagna íbúðarkaup, segir Washburn.

Láttu sönnun fyrir fjármunum fylgja með þegar þú gerir tilboð

Mun ódýrari leið til að gera tilboð þitt í húsnæði samkeppnishæfara er að leggja fram sönnun fyrir fjármunum þegar þú býður í hús, segir Meyerdirk, hjá Urban Brokers. Þetta þýðir í raun að leggja fram skjöl um fjáreignir þínar, sem hægt er að nota til að staðfesta fjárhagslegan styrk þinn hjá seljanda, og tryggja þeim að samningurinn sé ekki líklegur til að falla í gegn.

„Kaupendur geta styrkt fjárhagslegan styrk sinn með því að leggja fram sönnun fyrir fjármunum,“ útskýrir Meyerdirk. „Kaupendur sem gera þetta ættu að vera vissir um að láta eftirlaunareikninga fylgja með (að því gefnu að þeir hafi möguleika á að taka lán á móti þeim) ásamt öllum tékka- og sparnaðarreikningum sem þeir hafa aðgang að.“

Sleppa viðbúnaði

Ein síðasta leiðin til að gera tilboð þitt enn meira aðlaðandi fyrir seljanda er að afsala sér flestum viðbúnaði. Það er önnur ráð sem Washburn býður væntanlegum íbúðakaupendum sínum.

„Eina leiðin til að keppa er að hafa eins fáa viðbúnað og mögulegt er í tilboðinu,“ útskýrir hann. „Viðbragð er skilyrði sem þarf að uppfylla áður en kaupandi heldur áfram. Til dæmis getur tilboð kaupanda verið háð því að kaupandi selji hús sitt eða mat á íbúðarverði seljanda eða háð jákvæðri skoðun á eigninni.“

Almennt segir Washburn viðskiptavinum sínum að falla aldrei frá skoðunarviðbúnaði og það af góðum ástæðum. Að gera það eins og það getur leitt til óþægilegra óvæntra óvæntra fyrir kaupandann í formi efnislegra viðgerða sem gæti þurft að gera á götunni ef byggingavandamál eru á heimilinu. En sem kaupandi gætirðu íhugað að afsala þér öðrum minna mikilvægum viðbúnaði.

„Markaðurinn í dag þýðir að íbúðakaupendur þurfa að ganga ótrúlega langt til að kaupa heimili - á meðan að afsala sér að minnsta kosti einu venjulegu viðbúnaði getur hjálpað þér að skera þig úr skaltu gæta varúðar áður en þú heldur áfram með sumar af þessum mikilvægu vörnum,“ segir Washburn.