Fyrir óinnvígða gæti húsnæðislán virst flóknasta hindrunin í fjárhagslegri framtíð þeirra. Hefðbundin og óhefðbundin lán? Einkalánveðtrygging? Þrjátíu ára veðlán? Það er næg hugtök til að hræða jafnvel vel fjármagnaðan fyrsta kaupanda húsnæðisins. Sem betur fer er allt þetta tungumál sem tengist veðum lært með smá fyrirhöfn.

Ef þú vilt kaupa hús þarftu að reikna út allt þetta veðmamma-jumbo, og ekki betri tíma en nú, þegar vextir eru á lægstu lægð. Lestu áfram fimm atriði sem þú þarft að átta þig á áður en þú byrjar að leita að heimili þínu og þú verður stilltur þegar það er kominn tími til að byrja að tala við lánveitendur.

Mundu bara: Ef þetta virðist allt yfirþyrmandi, a fjármálaáætlun (eða peningaþekktur vinur eða fjölskyldumeðlimur) getur hjálpað þér að leiða þig í gegnum ferlið. Að kaupa hús er maraþon, ekki sprettur, og þú þarft ekki að gera það einn.

Tengd atriði

1 Finndu út hversu mikið veð þú hefur efni á

Þú þarft að taka lán til að kaupa hús nema þú hafir einhvers staðar leynilegt skyndiminni af reiðufé sem er nóg - nóg til að eyða nokkur hundruð þúsund dölum í draumahúsið þitt. Veðstærðin sem þú getur átt kost á mun þá ákvarða hvaða eignir falla innan verðsviðs þíns. Áður en þú byrjar að skoða húsin alvarlega þarftu að komast að því hversu mikið veð er - og í framhaldi af því, hversu mikið hús - þú hefur efni á.

Tekjur þínar segja til um getu lánsins, segir Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, ráðgjafi um auðmagnsstjórnun hjá Northwestern Mutual.

Þegar þú reynir að fá lán þarftu að leggja fram sönnun fyrir tekjum. Lánveitendur munu einnig kanna lánaskýrslur þínar til að greina hvaða aðrar skuldir þú hefur - námslán, persónuleg lán, bílalán o.s.frv. Þeir nota þessar upplýsingar til að reikna út hlutfall skulda og tekna: fjárhæðina sem þú skuldar miðað við tekjurnar. Lánveitendur vilja ganga úr skugga um að mánaðarlegar skuldagreiðslur þínar, þar á meðal fyrirhugaðar veðgreiðslur þínar, verði á viðráðanlegu verði miðað við tekjur þínar.

Flest lán þurfa 43 prósent skuldahlutfall, segir Michele Hammond, ráðgjafi til íbúðalána hjá Chase Private Client. Til dæmis, ef viðskiptavinur þénar $ 120.000 á ári, jafngildir það $ 10.000 á mánuði í vergum tekjum. Þess vegna getur viðskiptavinur með þessa atburðarás venjulega hæft til að eyða allt að $ 4.300 á mánuði fyrir öll útgjöld sem birtast á lánskýrslunni - ekki bara húsnæði.

Með öðrum orðum, tekjur þínar þurfa að vera nógu háar til að þú getir auðveldlega staðið undir veðgreiðslum þínum til viðbótar við allar aðrar lánagreiðslur. Til að reikna út hversu mikið veð þú hefur efni á skaltu deila árslaunum þínum eða heimilistekjum með 12. Margfaldaðu þá tölu með 0,43. Ef þú hefur aðrar skuldir skaltu draga þessar mánaðarlegu greiðslur frá númerinu. Þessi endanlega upphæð er stærsta mánaðarlega veðgreiðsla sem þú hefur efni á. Til að fá nánari sundurliðun á því hversu mikið veð þú hefur efni á eru fjöldi ókeypis reiknivéla á netinu; NerdWallet hefur frábæran.

Það er þó ekki frábær hugmynd að sækja um stærsta lánið sem mögulegt er. Góð þumalputtaregla er að spyrja sjálfan þig: „Hvað á ég að taka lán?“ Í staðinn fyrir „Hversu mikið gæti ég fengið lánað?“ Segir Kathy Cummings, framkvæmdastjóri lausna húseigenda og húsnæðisáætlana á viðráðanlegu verði á Bank of America. Þessi aðferð beinist að því magni sem hentar þægilega fjárhagsáætlun þinni.

hvernig á að gera hvíta leðurskó hvíta aftur

Hammond segir að það séu nokkrir aðrir þættir, þar á meðal lánshæfiseinkunn og stærð útborgunar, sem geti ákvarðað hversu mikið veð þú hefur efni á, en tekjur séu gagnlegur upphafspunktur vegna þess að möguleikinn til að greiða lánið er lykilatriði.

Þegar þú ert að reikna út húsnæðislánakostinn þinn skaltu ekki bara taka eftir þessari mánaðarlegu greiðslu. Verðandi húsnæðiskaupendur þurfa að skilja að mánaðarleg greiðsla sýnir ekki heildarmyndina, segir Nancy DeRusso, SVP og yfirmaður þjálfunar hjá Ayco, Goldman Sachs fyrirtæki sem býður upp á fyrirtæki sem eru á vegum fjármálaráðgjafar

DeRusso segir að fólk hafi tilhneigingu til að einbeita sér að þeirri mánaðarlegu greiðslustærð, en það er meira í því, þar á meðal lokunarkostnaður, úttektar- og hússkoðunargjöld, veitur, viðgerðir og fleira. Sumir af þessum kostnaði verða fyrirfram greiddir við kaupin en aðrir hækka mánaðarlegan kostnað við að eiga húsið þitt. Til að fá vitneskju um hver þessi kostnaður verður, mælir DeRusso með því að ræða við lánveitanda þinn eða fasteignasala um fyrirfram kostnað og, þegar þú hefur fundið draumahúsið þitt, við núverandi húseiganda um mánaðarleg eða árleg útgjöld sem þau stóðu frammi fyrir.

tvö Athugaðu inneign þína

Auk þess að skoða tekjur þínar munu lánveitendur skoða lánstraust og lánaskýrslur. Hærra lánshæfiseinkunn gerir lántakendur meira aðlaðandi fyrir lánveitendur og geta hjálpað þér við að fá lægri vexti, en lánveitendur munu laga væntingar sínar til lánshæfismats miðað við efnahagsumhverfið, segir Williams. Ef erfiðir tímar eru og margir geta ekki greitt geta lánveitendur hert takmarkanir sínar og verið síður tilbúnir að lána peninga til þeirra sem eru með lægri stig; þeir kunna að samþykkja fólk með lægri lánshæfiseinkunn frjálsari ef aðstæður eru góðar.

Ef þú vonast til að kaupa hús á næstunni og þarft húsnæðislán til að greiða fyrir það skaltu byrja að vinna núna að því að lækka skuldir þínar og nýtingarhlutfall lána þinnar - hversu mikið af tiltæku lánsfé þínu sem þú notar í tilteknum mánuði - til að efla lánshæfiseinkunn þín.

hvernig á að fjarlægja blóðbletti af skyrtum

3 Rannsóknir á tegundum lána

Margir vita kannski ekki að það eru nokkrar gerðir af veðum, segir Lauren Wybar, CFP, háttsettur fjármálaráðgjafi hjá Vanguard Personal Advisor Services. Hugsanlegur húsnæðiskaupandi ætti að skilja mismunandi gerðir lána sem eru í boði, hvernig þau geta verið gjaldgeng og mögulegan ávinning sem þeir bjóða.

Þegar þú hefur tilfinningu fyrir því hversu mikið veð þú hefur efni á skaltu byrja að kanna hvaða veð eru í boði. 30 ára fasteignaveðlán er algengasta veð í Bandaríkjunum, en þú hefur marga fleiri möguleika, ef þú hefur áhuga.

Hefðbundin lán á móti óhefðbundnum lánum

Venjulegt veðlán er í boði hjá einka lánveitanda, en óhefðbundin húsnæðislán, svo sem FHA [Alþjóða húsnæðismálastofnunin] eða VA [öldungamál], eru ríkislán fyrir tiltekna hæfa kaupendur, segir Wybar.

Hefðbundin lán eru opin almenningi, í boði af almennum lánveitendum og fylgja venjulegu útborguninni og skilmálum sem flestir tengja við húsnæðislán. Óhefðbundin húsnæðislán eru studd af áætlunum stjórnvalda, svo sem FHA eða Department of Veteran Affairs, til að gera húseigendur aðgengilegri fyrir ákveðna hópa.

Aðgangshindranir eru mun lægri, segir Williams um FHA lán, sem venjulega eru í boði fyrir fólk með lægri lánshæfiseinkunn. Óhefðbundin lán þurfa heldur ekki alltaf 20 prósent útborgun, sem gerir húsnæðiskaup mun hagkvæmara fyrir marga. Óhefðbundin lán hafa oft einnig lægri vexti. Þeir eru ekki án neikvæðra hluta, þó að þeir þurfi að greiða fyrir veðtryggingu - meira um það hér að neðan.

Veðlán með föstum vöxtum miðað við veðlán með breytilegum vöxtum

Með vexti með föstum vöxtum eru vextir lánsins ákvarðaðir þegar lánið er tekið og haldast óbreyttir út lánstímann. (Þú getur breytt vexti með endurfjármögnun en upphaflega lánið verður óbreytt.) Veðlán með breytilegum vöxtum (einnig kölluð) veðlán með breytilegum vöxtum eða ARM ) hafa aftur á móti vexti sem hægt er að laga yfir líftíma lánsins eftir inngangstímabil.

Hammond segir venjulega með lægri vexti og lægri mánaðarlegri greiðslu í byrjun lánsins, en þeir eru líka alræmdir fyrir að lenda lántakendum í miklum vandræðum: Form af veðlánum með breytilegum vöxtum stuðluðu að því að seint -2000s húsnæðiskreppa. Eftir ákveðinn tíma geta vextir húsnæðislána með breytilegum vöxtum færst, hækkað eða lækkað í takt við stærri efnahagsöfl. Ef hlutfallið lækkar spara lántakendur peninga - en ef hlutfallið hækkar geta lántakendur staðið frammi fyrir stærri (mögulega ófáanlegum) mánaðarlegum greiðslum. Vextir á húsnæðislánum með breytilegum vöxtum breytast á ákveðinni áætlun sem getur verið árleg eða mánaðarlega, en hvort sem þau hækka eða lækka er óútreiknanleg.

Hægt er að nota lán með breytilegum vöxtum eða breytilegum vöxtum til hagsbóta fyrir lántakanda, en allir sem vilja taka eitt af þessum lánum ættu að vera vissir um að skilja mögulegar afleiðingar. Gjört rétt þó þessi veðlán geti hjálpað lántakendum að spara peninga.

Viðskiptavinir sem velja lán með breytilegum vöxtum ættu að skilja til hlítar alla áhættu sem fylgir því að vera eftir í láninu þegar upphafstímabilinu er lokið og hlutfallið verður stillanlegt, segir Hammond. Veðlán með breytilegum vöxtum eru venjulega valkostur fyrir viðskiptavini sem ætla að færa sig innan ákveðins tímamarka eða þeirra sem hafa getu til að greiða að fullu veð af sér innan skamms tíma.

Veðlán með föstum vöxtum eru vissulega stöðugri, en ef þau eru tekin þegar vextir eru háir og vextir lækka seinna þurfa lántakendur að endurfjármagna - stundum dýrt ferli - til að nýta sér lægri vexti. Ef þú ert fær um að taka veð þegar vextir eru lágir, eins og þeir voru í COVID-19 efnahagskreppunni, gætirðu verið stilltur út lánstímann.

10 ára, 15 ára, 20 ára og 30 ára veðlán

Þó að oftast sé talað um 30 ára húsnæðislán er hægt að fá veð í mörgum mismunandi tímalengdum. Fjöldi ára ákvarðar hversu mikinn tíma þú hefur til að greiða af húsnæðisláninu þínu: Hið ástsæla 30 ára veð gefur fólki 30 ár til að greiða niður húslánakostnað auk vaxta. Tíu ára veð gefur fólki aftur á móti aðeins 10 ár til að greiða allan kostnað af veðláni sínu með vöxtum - en þeir eru skuldlausir eftir aðeins áratug.

Hver aukning hefur sína kosti og aðferð til að ákvarða vexti, en almennt sparar þú peninga í heild með styttri lánum. Mánaðarlegar greiðslur þínar verða mun stærri með 15 ára láni, en þú munt borga minna til lengri tíma litið, vegna þess að þú borgar minna í vexti — og þú hættir að borga allt saman eftir 15 ár, þegar lánið er greitt upp og þú eiga heimili þitt að fullu. Styttri lán hafa einnig tilhneigingu til lægri vaxta, vegna þess að lánveitendur líta á styttri lánskjör sem áhættuminni fjárfestingar en lengri og leyfa eigendum að byggja eigið fé hraðar.

kaka mun ekki koma úr pönnunni

Þetta er allt skynsamlegt þegar þú manst að vextir eru kostnaður við lántöku peninga: Þegar þú tekur lán í meiri tíma þarftu að greiða aukalega fyrir þann tíma. Þegar þú tekur lán frá einhverjum og það þarf ekki að endurgreiða að fullu í 30 ár, verður þú að borga fyrir þann munað sem tíminn er - og sú aukagreiðsla er í formi vaxta.

Áður en þú grípur í peningasparnaðar 10- eða 15 ára veð, mundu að þessi lán eru með stærri mánaðarlegar greiðslur. Lengri lán eru með lægri greiðslur sem gerir fólki kleift að kaupa stærri, flottari eða betur sett hús sem það hefur meiri tíma til að borga fyrir. Þeir geta líka sparað peninga í öðrum tilgangi - menntun, eftirlaun o.s.frv. - eða fjárfest það þegar þeir greiða enn niður skuldir sínar. Með styttri lánum er hætta á að þú fáir svo háa mánaðarlega greiðslu að þú getir ekki sparað peninga.

Þó að það sé alltaf hægt að borgaðu veðið snemma, það er mikilvægt að huga að því hvaða lánstími er best fyrir langtíma fjármálaáætlanir þínar.

4 Reiknaðu út útborgun þína

Útborgunin er upphaflega upphæðin sem þú greiðir fyrir heimili þitt. Að borga fyrir hús er ekki allt með veði: Þú verður líka að leggja niður smá pening fyrirfram til að kaupa eign þína. Hefð er fyrir því að lánveitendur biðji um 20 prósent af heildarkostnaði heimilisins: Ef þú fylgist með $ 200.000 heimili þýðir það að þú þarft að minnsta kosti $ 40.000 fyrir útborgun, auk allra tengdra lokunarkostnaðar og fyrirfram gjalda frá kaupferlinu.

Að spara næga peninga fyrir þá útborgun er sameiginlegur þröskuldur fyrir eignarhaldi heima: Jafnvel þó að fólk hafi nægar tekjur til að hafa efni á mánaðarlegum húsnæðislánagreiðslum getur það tekið mörg ár að spara svo mikla peninga. Sem betur fer eru til lán sem þurfa ekki 20 prósent útborgun. Óhefðbundin lán, eins og FHA eða VA lán, taka við lægri niður greiðslum byggt á ýmsum þáttum, þar á meðal tekjum. Það eru líka einkarekin og ríkisstyrkt forrit á flestum sviðum sem geta hjálpað til við útborgun, lokunarkostnað og hagkvæmni til að gera eignarhald á heimilum aðgengilegra, segir Cummings.

Lægri niður greiðslur hljóma vel, en þær leiða venjulega til hærri mánaðarlegra greiðslna. Aftur að 200.000 $ heimili: Ef þú greiðir 40.000 $ útborgun, skuldarðu aðeins 160.000 $ auk vaxta. Ef þú greiðir minni útborgun, skuldarðu meiri pening í veð þitt á sama tíma og því verða mánaðarlegar greiðslur þínar hærri. (Það er líka möguleiki að þú þurfir að greiða einkalán eða veðlánatryggingu, útskýrt hér að neðan.) Því meira sem þú leggur niður, því minna skuldar þú: Þú hefur minna lán til að endurgreiða. Lægri útborgun kann að hljóma eins og sætur samningur en áður en þú ferð að því skaltu íhuga hvaða áhrif það hefur á mánaðarlegar greiðslur þínar.

Ef þú vilt kaupa hús skaltu kanna hvers konar útborgun þú gætir þurft og byrja að spara. Jafnvel þó að þú getir greitt minna en 20 prósent fyrir útborgun þína, þá hefur það ekki aukalega peninga í bankanum.

5 Lestu um einkalánatryggingu (PMI) og veðtryggingu

Sérstök veðlánatrygging og veðtrygging eru bætt við gjöld við mánaðarlega veðgreiðslu þína. Það er venjulega krafist þegar húsnæðiskaupandi greiðir minna en 20 prósent af kaupverði heimilisins og þeir verja lánveitandann, ekki húseigandann, ef húseigandinn er ekki lengur fær um að greiða af veðláni sínu.

Ef væntanlegur húsnæðiskaupandi getur ekki fundið peningana fyrir 20 prósent útborgun geta lánveitendur litið á þá sem áhættusama lántaka. Þeir kunna samt að samþykkja veðlánið en í mörgum tilfellum verður það krafan um að lántakandi greiði iðgjald vegna veðlána. Einkalánatrygging er í tengslum við hefðbundin lán, með gengi sem eru breytileg eftir niðurborgunarupphæð og lánshæfiseinkunn. Samkvæmt Hammond er það venjulega aukakostnaður á bilinu 0,3 til 1,5 prósent af veði þínu, þó að það geti verið breytilegt.

Flest óhefðbundin lán - sérstaklega FHA-lán - þurfa veðtryggingu. Þó að skilmálar og vextir séu breytilegir eftir því hvort þú ert með FHA lán eða USDA lán, þá hækkar veðtrygging lánsupphæðina og heildarkostnað lánsins, samkvæmt Neytendaverndarstofa.

hvað á að gera við afganga af reyktum bringum

Líta á einkalánatryggingu og veðtryggingu sem ókostinn við að greiða minni útborgun. Meðan þú sparar peninga upphaflega verða mánaðarlegar greiðslur þínar hærri en þær hefðu verið með 20 prósenta útborgun. Í flestum tilfellum er ekki lengur krafist einkalánatryggingar þegar þú ert með 20 prósent eigið fé heima hjá þér - þegar þú hefur greitt um það bil 20 prósent af söluverði hússins í gegnum útborgun þína og mánaðarlegar greiðslur. Til að ákvarða að þú hafir 20 prósent eigið fé, þá gætirðu þurft að endurfjármagna til að afnema umboð PMI.