Fyrir óinnvígða gætu húsnæðislán virst vera flóknasta hindrunin í fjárhagslegri framtíð þeirra. Hefðbundin og óhefðbundin lán? Einkaveðtrygging? Þrjátíu ára húsnæðislán? Það er til nóg hugtök til að fæla frá jafnvel vel fjármagnaða fyrstu íbúðakaupanda. Sem betur fer er allt þetta húsnæðistengda tungumál læranlegt með smá fyrirhöfn.

Ef þú vilt kaupa hús þarftu að finna út úr öllu þessu veðrán, og ekki betri tíma en í dag, þegar húsnæðislánavextir eru í lágmarki. Lestu áfram fyrir fimm atriði sem þú þarft að átta þig á áður en þú byrjar að leita að húsnæði, og þú munt vera stilltur hvenær það er kominn tími til að byrja að tala við húsnæðislánveitendur.

Mundu bara: Ef allt virðist yfirþyrmandi getur fjárhagsáætlunarmaður (eða peningagóður vinur eða fjölskyldumeðlimur) hjálpað þér að leiðbeina þér í gegnum ferlið. Að kaupa heimili er maraþon, ekki spretthlaup og þú þarft ekki að gera það einn.

Tengd atriði

einn Reiknaðu út hversu mikið húsnæðislán þú hefur efni á

Nema þú sért með leyndarmál peningageymslunnar einhvers staðar - nóg til að eyða nokkur hundruð þúsund dollurum í draumaheimilið þitt - þarftu að taka lán til að kaupa hús. Stærð húsnæðislána sem þú getur átt rétt á mun því ákvarða hvaða eignir falla innan verðbils þíns. Áður en þú byrjar alvarlega að skoða hús þarftu að reikna út hversu mikið veð - og í framhaldi af því hversu mikið hús - þú hefur efni á.

„Tekjur þínar ráða getu lánsins þíns,“ segir Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, eignastýringarráðgjafi hjá Northwestern Mutual.

Þegar þú reynir að eiga rétt á láni þarftu að leggja fram sönnun fyrir tekjum. Lánveitendur munu einnig skoða lánshæfismatsskýrslur þínar til að bera kennsl á hvaða aðrar skuldir—námslán, einkalán, bílalán o.s.frv.—þú ert með. Þeir munu nota þessar upplýsingar til að reikna út skuldahlutfall þitt: upphæðina sem þú skuldar í tengslum við tekjur þínar. Lánveitendur vilja ganga úr skugga um að mánaðarlegar skuldagreiðslur þínar, þar á meðal fyrirhugaðar húsnæðislánagreiðslur þínar, verði á viðráðanlegu verði miðað við tekjur þínar.

„Flest lán krefjast 43 prósenta skuldahlutfalls af tekjum,“ segir Michele Hammond, heimilislánaráðgjafi hjá Chase Private Client. „Til dæmis, ef viðskiptavinur græðir 0.000 á ári, jafngildir það .000 á mánuði í brúttótekjum. Þess vegna getur viðskiptavinur með þessa atburðarás venjulega átt rétt á að eyða allt að .300 á mánuði fyrir allan kostnað sem kemur fram á lánshæfismatsskýrslunni - ekki bara húsnæði.'

Með öðrum orðum, tekjur þínar þurfa að vera nógu háar til að þú hafir auðveldlega efni á húsnæðislánum þínum til viðbótar við allar aðrar lánsgreiðslur. Til að reikna út hversu mikið húsnæðislán þú hefur efni á skaltu deila árslaunum þínum eða heimilistekjum með 12. Margfaldaðu þá tölu með 0,43. Ef þú ert með aðrar skuldir skaltu draga þessar mánaðarlegu greiðslur frá númerinu. Þessi lokaupphæð er stærsta mánaðarlega veðgreiðslan sem þú hefur efni á. Til að fá nánari sundurliðun á því hversu mikið húsnæðislán þú hefur efni á er fjöldi ókeypis veðreiknivéla á netinu; NerdWallet er með frábæran.

Það er samt ekki góð hugmynd að sækja um stærsta lán sem mögulegt er. „Góð þumalputtaregla er að spyrja sjálfan sig: „Hversu mikið á ég að fá lánað? í staðinn fyrir: „Hversu mikið gæti ég fengið að láni?“ segir Kathy Cummings, yfirmaður húseignarlausna og húsnæðisáætlunar á viðráðanlegu verði hjá Bank of America. 'Þessi nálgun einbeitir sér að upphæðinni sem passar vel við fjárhagsáætlun þína.'

Hammond segir að það séu nokkrir aðrir þættir, þar á meðal lánstraust og niðurgreiðslustærð, sem geti ákvarðað hversu mikið húsnæðislán þú hefur efni á, en tekjur eru gagnlegur upphafspunktur vegna þess að geta til að endurgreiða lánið er lykilatriði.

Þegar þú ert að reikna út veðmöguleika þína skaltu samt ekki taka eftir þeirri mánaðarlegu greiðslu. Væntanlegir íbúðakaupendur þurfa að skilja að mánaðarleg greiðsla sýnir ekki alla myndina, segir Nancy DeRusso, yfirmaður þjálfunar og yfirmaður þjálfunar hjá Ayco, Goldman Sachs fyrirtæki sem býður upp á fyrirtækisstyrkt fjármálaráðgjöf

DeRusso segir að fólk hafi tilhneigingu til að einbeita sér að þeirri mánaðarlegu greiðslustærð, en það er meira sem kemur til greina, þar á meðal lokakostnaður, úttektar- og heimilisskoðunargjöld, veitur, viðgerðir og fleira. Sumir af þessum kostnaði verða fyrirfram og greiddir við kaup, en aðrir munu hækka mánaðarlegan kostnað við að eiga heimili þitt. Til að fá tilfinningu fyrir hver þessi kostnaður verður, mælir DeRusso með því að tala við lánveitandann þinn eða fasteignasala um fyrirframkostnað og, þegar þú hefur fundið draumahúsið þitt, við núverandi húseiganda um mánaðarlega eða árlega útgjöld sem þeir standa frammi fyrir.

tveir Athugaðu inneignina þína

Auk þess að skoða tekjur þínar munu lánveitendur skoða lánstraust þitt og lánshæfisskýrslur. Hærra lánshæfiseinkunn gerir lántakendur meira aðlaðandi fyrir lánveitendur og getur hjálpað þér að fá lægri vexti, en lánveitendur munu aðlaga væntingar sínar um lánstraust út frá efnahagsumhverfinu, segir Williams. Ef tímarnir eru erfiðir og margir geta ekki greitt, gætu lánveitendur hert takmarkanir sínar og verið síður tilbúnir til að lána þeim sem eru með lægri einkunnir peninga; þeir geta samþykkt fólk með lægri lánshæfiseinkunn með frjálsari hætti ef aðstæður eru góðar.

Ef þú vonast til að kaupa húsnæði í náinni framtíð og þarft húsnæðislán til að greiða fyrir það, byrjaðu að vinna núna til að lækka skuldir þínar og lánsfjárnýtingarhlutfall þitt - hversu mikið af tiltæku lánsfé þú notar í tilteknum mánuði - til að auka lánstraust þitt.

3 Rannsakaðu tegundir lána

„Margir vita kannski ekki að það eru til nokkrar tegundir af húsnæðislánum,“ segir Lauren Wybar, CFP, háttsettur fjármálaráðgjafi hjá Vanguard Personal Advisor Services. „Mögulegur íbúðakaupandi ætti að skilja mismunandi tegundir lána sem eru í boði, hvernig þau geta átt rétt á sér og hugsanlegan ávinning sem þau bjóða upp á.

Þegar þú hefur tilfinningu fyrir því hversu mikið húsnæðislán þú hefur efni á skaltu byrja að rannsaka hvers konar húsnæðislán eru í boði fyrir þig. 30 ára húsnæðislán með föstum vöxtum er algengasta húsnæðislánið í Bandaríkjunum, en þú hefur marga fleiri valkosti ef þú hefur áhuga.

Hefðbundin lán vs óhefðbundin lán

gel naglalakk án UV ljóss

„Hefðbundið húsnæðislán er boðið af einkalánveitanda, en óhefðbundin húsnæðislán, eins og FHA [Federal Housing Administration] eða VA [Veteran Affairs], eru ríkislán fyrir tiltekna hæfa kaupendur,“ segir Wybar.

Hefðbundin lán eru opin almenningi, boðin af almennum lánveitendum, og fylgja þeim stöðluðu útborgun og skilmálum sem flestir tengja við húsnæðislán. Óhefðbundin húsnæðislán eru studd af áætlunum stjórnvalda, eins og FHA eða Department of Veteran Affairs, til að gera húseign aðgengilegri fyrir ákveðna hópa.

„Aðgangshindranir eru miklu lægri,“ segir Williams um FHA lán, sem eru venjulega í boði fyrir fólk með lægri lánstraust. Óhefðbundin lán krefjast heldur ekki alltaf 20 prósenta útborgunar, sem gerir íbúðarkaup mun framkvæmanlegra fyrir marga. Óhefðbundin lán hafa oft lægri vexti líka. Þeir eru þó ekki án galla, þ.e. nauðsyn þess að greiða fyrir veðtryggingu - meira um það hér að neðan.

Fastvaxta húsnæðislán á móti breytilegum vöxtum

Með veði með föstum vöxtum ákvarðast vextir lánsins við töku lánsins og eru þeir óbreyttir út lánstímann. (Þú getur breytt veðhlutfalli með endurfjármögnun, en upphaflega lánið verður óbreytt.) Breytileg vextir (einnig kölluð húsnæðislán með stillanlegum vöxtum, eða ARM ), á hinn bóginn eru með vexti sem hægt er að breyta yfir líftíma lánsins eftir kynningartímabil.

Fasteignalán með breytilegum vöxtum eru venjulega með lægri vexti og lægri mánaðargreiðslu í upphafi láns, segir Hammond, en þau eru líka alræmd fyrir að lenda lántakendum í miklum vandræðum: Eins konar húsnæðislán með stillanlegum vöxtum hjálpuðu til við seint. -2000 húsnæðiskreppan. Eftir ákveðinn tíma geta vextir breytilegra húsnæðislána færst til, hækkað eða lækkað í takt við stærri efnahagsöfl. Ef vextir lækka spara lántakendur peninga - en ef vextir hækka geta lántakendur staðið frammi fyrir stærri (hugsanlega óviðráðanlegum) mánaðarlegum greiðslum. Vextir á húsnæðislánum með breytilegum vöxtum breytast eftir ákveðinni áætlun sem getur verið árleg eða mánaðarleg, en hvort þeir hækka eða lækka er ófyrirsjáanlegt.

Hægt er að nota húsnæðislán með breytilegum vöxtum eða breytilegum vöxtum til hagsbóta fyrir lántaka, en allir sem vilja taka eitt af þessum lánum ættu að vera vissir um að þeir skilji hugsanlegar afleiðingar. Rétt gert geta þessi veð þó hjálpað lántakendum að spara peninga.

„Viðskiptavinir sem kjósa húsnæðislán með breytilegum vöxtum ættu að gera sér fulla grein fyrir allri áhættu sem fylgir því að vera áfram í láninu þegar kynningartímabilinu er lokið og vextirnir verða stillanlegir,“ segir Hammond. „Veðsetningar með breytilegum vöxtum eru venjulega valkostur fyrir viðskiptavini sem ætla að flytja innan ákveðins tímaramma eða þá sem hafa getu til að borga húsnæðislán að fullu innan skamms tímaramma.“

Fastvaxta húsnæðislán eru vissulega stöðugri, en ef þau eru tekin þegar vextir eru háir og vextir lækka síðar, þyrftu lántakendur að endurfjármagna - stundum kostnaðarsamt ferli - til að nýta sér þá lægri vexti. Ef þú ert fær um að taka húsnæðislán þegar vextir eru lágir, eins og þeir eru á meðan á COVID-19 efnahagskreppunni stendur, gætir þú verið settur á líftíma lánsins.

10 ára, 15 ára, 20 ára og 30 ára húsnæðislán

Þó að oftast sé talað um 30 ára húsnæðislán, þá er hægt að fá veð í mörgum mismunandi tímaþrepum. Fjöldi ára ákvarðar hversu mikinn tíma þú hefur til að borga af húsnæðisláninu þínu: Hið ástsæla 30 ára húsnæðislán gefur fólki 30 ár til að endurgreiða kostnaðinn við íbúðalánið sitt, auk vaxta. 10 ára húsnæðislán gefur fólki hins vegar aðeins 10 ár til að borga allan kostnaðinn af húsnæðisláninu sínu, með vöxtum — en þau eru skuldlaus eftir aðeins áratug.

Hver hækkun hefur sína kosti og aðferð til að ákvarða vexti, en almennt spararðu peninga í heildina með styttri lánum. Mánaðarlegar greiðslur þínar verða miklu hærri með 15 ára láni, en þú borgar minna til lengri tíma litið, vegna þess að þú borgar minna í vexti — og þú hættir að borga allt saman eftir 15 ár, þegar lánið er greitt upp og þú eiga heimili þitt að fullu. Styttri lán hafa einnig tilhneigingu til að hafa lægri vexti, vegna þess að lánveitendur líta á styttri lánstíma sem áhættuminni fjárfestingar en lengri, og gera eigendum kleift að byggja upp eigið fé hraðar.

Það er allt skynsamlegt þegar þú manst að vextir eru kostnaður við að taka peninga: Þegar þú lánar peninga í lengri tíma þarftu að borga aukalega fyrir þann tíma. Þegar þú færð peninga að láni hjá einhverjum og það þarf ekki að endurgreiða það að fullu í 30 ár þarftu að borga fyrir þann munað sem fylgir tímanum — og sú aukagreiðsla er í formi vaxta.

Áður en þú leitar að peningasparandi 10 eða 15 ára húsnæðisláni, mundu að þessi lán hafa hærri mánaðarlegar greiðslur. Lengri lán hafa lægri greiðslur, sem gerir fólki kleift að kaupa stærri, flottari eða betur sett heimili sem það hefur meiri tíma til að borga fyrir. Þeir geta líka sparað peninga í öðrum tilgangi—menntun, starfslokum o.s.frv.—eða fjárfest þá á meðan þeir greiða enn niður skuldir sínar. Með styttri lánum er hætta á að þú fáir svo háa mánaðargreiðslu að þú getur ekki sparað peninga.

Þó að það sé alltaf hægt að greiða upp húsnæðislánið þitt snemma, þá er mikilvægt að íhuga hvaða lánstími er bestur fyrir langtíma fjárhagsáætlanir þínar.

hvernig á að þrífa bílstóla og teppi

4 Reiknaðu út útborgun þína

Útborgunin er upphaflega upphæðin sem þú borgar fyrir heimilið þitt. Að borga fyrir hús er ekki allt í gegnum veð: Þú verður líka að leggja niður smá pening fyrirfram til að kaupa eign þína. Hefð er fyrir því að lánveitendur biðja um 20 prósent af heildarkostnaði heimilisins: Ef þú ert að horfa á 0.000 heimili þýðir það að þú þarft að minnsta kosti .000 fyrir útborgun ásamt öllum tengdum lokunarkostnaði og fyrirframgreiðslum frá kaupferlinu.

Að spara nægan pening fyrir þá útborgun er algeng hindrun fyrir eignarhaldi á húsnæði: Jafnvel þótt fólk hafi nægar tekjur til að hafa efni á mánaðarlegum húsnæðislánum, getur það tekið mörg ár að safna svona miklum peningum. Sem betur fer eru til lán sem krefjast ekki 20 prósenta niðurgreiðslu. Óhefðbundin lán, eins og FHA eða VA lán, samþykkja lægri niðurgreiðslur byggðar á ýmsum þáttum, þar á meðal tekjum. Það eru líka einkarekin og ríkisstudd forrit á flestum sviðum sem geta hjálpað til við niðurgreiðslur, lokunarkostnað og hagkvæmni til að gera húseign aðgengilegra, segir Cummings.

Lægri útborganir hljóma vel, en þær leiða venjulega til hærri mánaðarlegra greiðslna. Aftur að 0.000 heimilinu: Ef þú greiðir .000 innborgun skuldarðu aðeins 0.000 auk vaxta. Ef þú greiðir minni útborgun skuldarðu meira af húsnæðisláninu þínu á sama tíma, þannig að mánaðarlegar greiðslur þínar verða stærri. (Það er líka möguleiki að þú þurfir að borga einkaveðtryggingu eða veðtryggingu, útskýrt hér að neðan.) Því meira sem þú setur niður, því minna skuldar þú: Þú munt hafa minna lán til að endurgreiða. Lægri útborgun gæti hljómað eins og ljúfur samningur, en áður en þú ferð að því skaltu íhuga hvernig það mun hafa áhrif á mánaðarlegar greiðslur þínar.

Ef þú vilt kaupa hús skaltu kanna hvers konar útborgun þú gætir þurft og byrjaðu að spara. Jafnvel þó þú sért fær um að borga minna en 20 prósent fyrir útborgun þína, mun það ekki skaða þig að hafa aukapening í bankanum.

5 Lestu þig til um einkaveðtryggingar (PMI) og veðtryggingar

Einkaveðtryggingar og veðtryggingar bætast gjöld við mánaðarlega veðgreiðslu þína. Venjulega er þörf á þeim þegar íbúðakaupandi greiðir lægri útborgun en 20 prósent af kaupverði heimilisins og þeir vernda lánveitandann, ekki húseigandann, ef húseigandinn getur ekki lengur greitt af veðláninu sínu.

Ef væntanlegur íbúðakaupandi getur ekki fundið peningana fyrir 20 prósenta útborgun, gætu lánveitendur litið á þá sem áhættusaman lántakanda. Þeir geta samt samþykkt veðlánið, en í mörgum tilfellum mun því fylgja krafan um að lántaki greiði veðtryggingagjald. Einkaveðtrygging er tengd hefðbundnum lánum, með vexti sem eru mismunandi eftir útborgunarupphæð og lánstraust. Samkvæmt Hammond er það venjulega aukinn árlegur kostnaður á milli 0,3 og 1,5 prósent af veðinu þínu, þó það geti verið mismunandi.

Flest óhefðbundin lán - sérstaklega FHA lán - krefjast veðtryggingar. Þó að skilmálar og vextir séu breytilegir eftir því hvort þú ert með FHA lán eða USDA lán, þá hækkar veðtrygging lánsfjárhæð þína og heildarkostnað lánsins, samkvæmt Neytendaverndarstofa.

Líttu á einkaveðtryggingu og veðtryggingu sem galla við að greiða minni útborgun. Á meðan þú ert að spara peninga í upphafi verða mánaðarlegar greiðslur þínar stærri en þær hefðu verið með 20 prósenta útborgun. Í flestum tilfellum er ekki lengur þörf á einkaveðtryggingu þegar þú ert með 20 prósent eigið fé á heimili þínu - þegar þú hefur greitt um 20 prósent af söluverði heimilisins í gegnum útborgun þína og mánaðarlegar greiðslur. Til að ákvarða að þú sért með 20 prósent eigið fé þarftu líklega að endurfjármagna til að fjarlægja PMI umboðið.

• Þetta eru launahæstu störfin sem krefjast ekki háskólaprófs
• Við erum ekki lengur að græða meira en foreldrar okkar - hér er það sem þú getur gert í því
• Hvernig á að búa til rétta leiguáætlun fyrir þig
• Eftir að hafa verslað í marga klukkutíma fundum við 10 bestu haustkjólana fyrir hvert tækifæri