Það er ekkert leyndarmál að 2021 hefur verið heitt ár á fasteignamarkaði. Hús seljast á metverði, tilboðsstríð eiga sér stað oft vegna takmarkaðra birgða sem til eru og það er ekki óvenjulegt að kaupendur borgi fyrir íbúðakaup algjörlega í reiðufé.
Þrátt fyrir að markaðurinn virðist vera að verða nokkuð eðlilegur eftir því sem fleiri skráningar verða fáanlegar, þá er 2022 tilbúið til að hafa einstök vandamál og eigin áskoranir þegar kemur að fasteignasölu. Tveir þættir munu líklega hafa áhrif á markaðinn á komandi ári:
- Ákvörðun Seðlabankans í nóvember um að draga úr efnahagsörvunarviðleitni sinni á heimsfaraldri.
- Erlend fjárfesting skilar sér á bandaríska fasteignamarkaðinn þegar bandarísk landamæri opnast.
Hér er nánari skoðun á nákvæmlega hvernig þessir þættir munu hafa áhrif á fasteignir á næstu 12 mánuðum og getu þína til að kaupa eða selja húsnæði.
Feds tilkynna að örvunarráðstöfunum á heimsfaraldri sé hætt
Í byrjun nóvember var Seðlabanki tilkynnti stefnir að því að minnka 120 milljarða dala skuldabréfakaupaáætlun sína og byrja að draga úr sögulegu viðleitni sinni til að koma á stöðugleika í bandarísku hagkerfi innan um rússíbanareið COVID-19. Ákvörðunin kemur til að bregðast við umtalsverðu efnahagsbata sem landið hefur upplifað undanfarna mánuði. Þegar alríkishvataráðstöfunum lýkur mun seðlabankinn draga úr skuldabréfakaupum um 15 milljarða dollara í hverjum mánuði út janúar.
TENGT: Hvort sem þú ert að selja, kaupa eða endurfjármagna þá geta þessar snjöllu fasteignasíður hjálpað
„Ákvörðun Seðlabankans um að draga úr eignakaupum táknar tilraun til að staðla peningastefnuna, sem færðist yfir í kreppuham þegar heimsfaraldurinn herti tökin á bandarísku hagkerfi,“ segir Mark Hamrick, háttsettur hagfræðingur og yfirmaður skrifstofu Bankrate í Washington.
Það er allt gott og blessað, en hvað þýðir það fyrir þig, húsnæðiskaupandann eða seljandann? Endalok eignakaupa eru af mörgum sérfræðingum í iðnaði álitin undanfari hækkandi vaxta. Og hærri vextir á húsnæðislánum þýðir að íbúðakaup verða ódýrari fyrir marga Bandaríkjamenn.
„Mækkun seðlabankans þýðir að minna verður keypt af veðskuldabréfum og ríkisskuldum. Fyrir vikið munu vextir á húsnæðislánum hækka,“ útskýrir Edward Mermelstein, fasteignaráðgjafi og stofnandi One and Only Holdings, tískuverslunarráðgjafafyrirtækis sem veitir fjárfestum. „Þegar vextir húsnæðislána hækka verða heimilin dýrari í burðarliðnum ef þú ert að fjármagna kaupin. '
Á leiðinni inn í 2022 er líklegt að vextir á húsnæðislánum hækki allt frá 0,25 til 0,5 prósent, sem gæti skipt miklu fyrir suma hugsanlega íbúðakaupendur.
„Eins og er eru vextir á húsnæðislánum á bilinu 2,5 prósent til 3 prósent, þannig að hækkun um 0,25 prósent myndi auka mánaðarlegan kostnað þinn um 20 prósent, sem er verulegt. Þess vegna er alltaf best að kaupa núna, í stað sex mánaða,“ heldur Mermelstein áfram.
Vaxtahækkanir munu líklega hafa mest áhrif á neðri hluta markaðarins, þar sem hálft stig getur þýtt muninn á viðráðanlegu verði og óviðráðanlegu verði, segir Frederick Warburg Peters, forstjóri Warburg fasteignasala .
hvernig á að losa niðurfall án efna
„Í hærri endum markaðarins munu hækkaðir vextir líklega hamla verðhækkunum, en ólíklegt er að þeir hafi veruleg áhrif á magnið,“ segir Warburg Peters.
Það er líka athyglisvert að spáð vaxtahækkun er ekki beint kjörin á þeim tíma þegar íbúðaverð var þegar himinhátt. Samkvæmt skýrsla Redfin sem gefin var út í nóvember (sem náði yfir fjögurra vikna tímabilið sem lauk 14. nóvember), hafði miðgildi hússöluverðs hækkað um 13 prósent á milli ára í 357.881 dali í síðasta mánuði. Þau hækkuðu um 30 prósent frá sama tímabili árið 2019. Auk þess hækkuðu uppsett verð á nýskráðum heimilum á tímabilinu sem fjallað er um í skýrslunni um 13 prósent frá sama tíma fyrir ári síðan, og 27 prósent frá 2019, í miðgildi af 4.725.
„Hærri vextir munu skaða bara miklu meira þar sem fasteignaverð hefur hækkað um 20 prósent eða meira á síðasta ári,“ segir Melissa Cohn, varaforseti svæðisins og framkvæmdastjóri húsnæðislánabanka. William Raveis veð . „Samsetningin verður erfið á fasteignamarkaði. Fólk mun samt geta keypt — en það mun hafa efni á minna plássi.'
Ávöxtun erlendra fjárfestinga árið 2022
Vegna þess að landamæri þjóðarinnar voru að mestu lokuð meðan á heimsfaraldrinum stóð, var húsnæðismarkaðurinn í raun varinn fyrir enn meiri upphlaupi á kaupverði sem gæti hafa verið knúin áfram af erlendum fjárfestum sem dunduðu sér við markaðinn. Þessi veruleiki er tilbúinn að breytast hratt í gagnstæða átt þegar bandarísk landamæri opnast aftur.
Erlendir fjárfestar hafa beðið í næstum tvö ár eftir að komast aftur inn á bandaríska markaði, segja sérfræðingar. Eftir því sem flugi bætist við og flöskuhálsum erlendra vegabréfsáritana minnkar mun fé frá útlöndum flýta fyrir sem streyma inn í bandarískar fasteignir. Það er þróun sem mun gagnast sumum, en ekki öllum.
TENGT: 4 skref sem þú verður að taka ef þú vilt kaupa hús á næsta ári
„Stórmarkaðir, eins og New York, Miami og Los Angeles, ættu að njóta góðs af ávöxtun erlendra fjárfesta. Nánar tiltekið hagnast seljendur í þessum borgum mest vegna þess að þegar erlendir fjárfestar koma inn á markaðinn hækkar verð,“ bætir Mermelstein við.
Ef þú ert tilvonandi kaupandi gæti þessi aðdragandi hins vegar ekki verið tilvalin, sérstaklega þegar það er sameinað hækkuðum vöxtum á sjóndeildarhringnum.
„Á milli hækkandi vaxta og ávöxtunar erlendra fjárfesta mun húsnæðiskostnaður örugglega verða dýrari,“ segir Mermelstein.
Samt eru ekki allir fasteignasérfræðingar sannfærðir um að það séu svo umtalsverðar breytingar framundan, að minnsta kosti ekki með tilliti til erlendra fjárfesta sem flæða yfir markaðinn árið 2022 - sérstaklega núna þegar nýtt afbrigði af kransæðaveiru ógnar allri endurkomu í eðlilegt horf.
„Með tilkomu Omicron-stofnsins af COVID, held ég að mörg veðmál séu uppi í loftinu, ef ekki,“ segir Ellen Sykes, miðlari Warburg Realty. „Það er ólíklegt að flestir hafi búist við endurnýjuðum bylgjum mögulegra sóttkvía, lokunar og áhrifa á ferðalög. Þar af leiðandi sé ég ekki eins mikinn innstreymi erlendra fjárfesta og við áttum von á í New York borg og annars staðar á landinu. Það verða alltaf stærri samsteypur og stórir aðilar að koma og fara, en einstakir fjárfestar munu liggja lágt um tíma. Það er bara of erfitt á þessum tímapunkti.'
Veitingar fyrir íbúðakaupendur
Sérfræðingarnir á Opin hurð haltu áfram að spá því að vorið 2022 verði mikil eftirspurn eftir íbúðakaupum í Bandaríkjunum þrátt fyrir hugsanlegar markaðsbreytingar yfirvofandi. Jafnvel með auknum vöxtum og möguleikum á aukinni kaupsamkeppni frá erlendum fjárfestum, verður enn nóg af valmöguleikum fyrir kaupendur og seljendur og markaðurinn mun halda áfram að hreyfast hratt.
TENGT: Fasteignafjárfesting gæti verið lykillinn þinn að fjárhagslegu frelsi
„Þó að við vitum ekki hvernig vextirnir munu líta út, mælum við alltaf með því við viðskiptavini að þeir hafi traustan skilning á fjármálum sínum til að ákvarða þarfir hvers og eins,“ segir Nadia Aziz, framkvæmdastjóri húsnæðislána hjá Opendoor. „Rannsóknarkostir eru mikilvægir til að finna bestu fjármögnunarvöruna sem uppfyllir þarfir þínar. Það eru margar mismunandi húsnæðislánavörur í boði, þar á meðal lággreiðslumöguleikar, sem gætu hjálpað íbúðakaupendum að ná draumi sínum um eignarhald á húsnæði.'